雙重國籍繼承台灣房產要繳多少稅？賣房要課45%嗎？

隨著越來越多台灣家庭移居美國，或讓子女在海外出生、求學與工作，「雙重國籍繼承台灣房產」也成為許多高資產家庭關心的議題。尤其當父母在台灣持有不動產、子女長期居住美國時，未來繼承房屋需要繳納哪些稅金？是否會因為雙重國籍而被課徵更高的稅率？

吳孟修律師提醒，跨國家庭在規劃不動產傳承時，必須先區分「繼承時的遺產稅」與「繼承後出售房屋的所得稅」。 兩者的課稅對象、居住者認定及計算方式都不相同。如果沒有事先了解，即使順利完成繼承，也可能在出售房產時面臨預期之外的稅務負擔。

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雙重國籍繼承台灣房產，遺產稅vs所得稅對比

擁有台美雙重國籍的家庭，在處理台灣房產時，最容易混淆的問題就是：究竟應該依照父母的身分，還是繼承子女的身分來課稅？

吳孟修律師分析，台灣的遺產稅與房地合一所得稅，對居住者的認定並不相同。

比較項目	遺產稅	房地合一所得稅
課稅時機	被繼承人死亡，發生財產繼承時	繼承人出售房地時
主要認定對象	被繼承人	出售房產的繼承人
居住者認定	依《遺產及贈與稅法》	依《所得稅法》
影響範圍	遺產申報範圍及應納稅額	適用稅率及相關優惠
海外資產	視被繼承人國籍及居住狀況決定	依房地交易所得相關規定課稅

父母在台灣有房、美國有資產，需要申報全球遺產嗎？

依照《遺產及贈與稅法》第1條及第4條，經常居住中華民國境內的中華民國國民死亡時，原則上必須將境內外全部遺產納入台灣遺產稅申報範圍。

所謂「經常居住中華民國境內」，主要包括兩種情況：

1. 死亡前兩年內，在台灣境內設有住所，例如具有戶籍登記。
2. 在台灣沒有住所、但有居所，且死亡前兩年內在台灣居留合計超過365天；法定例外情形除外。

如果被繼承人是經常居住境外的中華民國國民，或不具有中華民國國籍，原則上僅就其在台灣境內的遺產課徵台灣遺產稅。

舉例來說，父親擁有台美雙重國籍，在台灣持有一間房屋，同時在美國擁有股票及銀行存款。父親過世後，是否必須將美國資產列入台灣遺產稅申報，關鍵在於父親的國籍及法定居住狀態，而不是在美國出生的兒子是否已經取得台灣境內居住者身分。

吳孟修律師提醒，繼承人的居住身分，不會直接決定被繼承人是否需要申報全球遺產。 因此，跨國家庭應事先盤點父母在台美兩地的資產與稅務身分，避免在繼承發生後才發現申報問題。

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雙重國籍繼承台灣房產，2年內出售一定要繳45%房地合一稅嗎？

許多海外子女在繼承台灣不動產後，因為長期居住美國、不打算返回台灣生活，可能希望盡快出售房屋。然而，繼承後不到兩年就出售，是否一定會適用45%的房地合一稅率？

答案是：不一定，必須同時確認出售者的稅務居住身分，以及房屋依法認定的持有期間。

房地合一稅的居住者與非居住者稅率

以現行房地合一稅2.0制度為例，適用稅率如下：

房產持有期間	台灣境內居住者	非境內居住者
2年以內	45%	45%
超過2年、未逾5年	35%	35%
超過5年、未逾10年	20%	35%
超過10年	15%	35%

資料來源：財政部稅務入口網。此表為一般房地合一稅2.0稅率，未列特殊交易、自住優惠及舊制案件。

由此可見，雙重國籍本身並不代表必須繳納45%的稅。真正影響稅率的因素，包括出售年度是否符合台灣所得稅法上的境內居住者認定，以及房產的持有期間。

繼承房屋的持有期間，可以合併父母、祖父母持有的時間嗎？

吳孟修律師特別提到，財政部於2023年11月2日發布「台財稅字第11204619060號令」，放寬連續繼承取得房地的持有期間認定。依照該函令，符合規定的連續繼承或受遺贈房地，可以將各次被繼承人的持有期間合併計算，不一定只看最後一位繼承人實際持有的時間。

雖然兒子繼承後立即出售，看起來持有不到兩年，但符合連續繼承期間併計規定時，可將阿公的5年及爸爸的6年合併計算。

因此，若兒子出售時屬於台灣境內居住者，且案件適用房地合一稅新制，便可能依超過10年的持有期間適用15%稅率，而不是45%。

不過，如果兒子出售當年度屬於非境內居住者，即使持有期間超過10年，依一般房地合一稅率仍為35%。此外，是否屬於新制房地、能否適用自住優惠，也必須依個案認定。

吳孟修律師分析，繼承後的出售時間並非唯一的節稅關鍵。 家族過去如何取得房產、是否曾經連續繼承，以及繼承人的稅務身分，都會影響最後的課稅結果。

繼承台灣房產後出售，房貸可以從賣房所得中扣除嗎？

有些高資產家庭希望透過房屋增貸取得資金，一方面保留房產的使用權，另一方面也希望未來出售不動產時，能夠減少房地合一稅。

例如，原本沒有貸款的房產價值3,000萬元，屋主先向銀行增貸2,000萬元，十年後再以3,000萬元出售。這時候，能不能主張扣除2,000萬元房貸，只以剩下的1,000萬元計算所得稅？

房貸本金不能直接抵扣房地合一稅

吳孟修律師指出，房屋貸款與房產交易所得，是兩個不同的概念。

房屋增貸只是向銀行取得資金，借款本身不會降低房產的取得成本，也不能因為出售時需要清償房貸，就直接將貸款本金視為可扣除的交易費用。

以一般買賣取得、適用房地合一稅新制的房產為例：

雖然屋主賣房後必須先償還銀行2,000萬元，因此實際留下的現金只有1,800萬元，但不能據此認定只有1,800萬元的交易所得。

房地合一稅主要是依照房產的成交價格、法定取得成本及可減除費用等項目，計算課稅所得，而非依照賣房後實際取得的現金金額決定。

繼承取得的房屋，成本計算方式又不同

值得注意的是，如果房產並非自己購買，而是透過繼承取得，房地合一稅的成本認定方式會有所不同。

依照財政部規定，適用房地合一稅新制的繼承房地，原則上以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後之價值，作為成本計算基礎，再扣除依法可認列的相關費用與項目。並不是一律使用父母當年的購屋價格。

因此，海外子女繼承台灣房產後，如果準備出售，除了確認房屋是否還有貸款，更應該先釐清房屋取得時間、適用新制或舊制，以及法定成本與持有期間認定。