最近打算買一棟房子，聽說房貸可以節稅？但你知道嗎，誤用房貸反而會導致要多繳幾十萬稅金！今天，睿豐家族辦公室將用最清楚的方式，從房貸、父母資助買房、重購退稅三大面向，一次破解「買房與節稅」的各種江湖傳說！
買房節稅用「房貸」
買房使用房貸真的可以節稅！但要將節省的稅金，分別是遺產稅以及房地合一稅分開論處。
遺產稅
首先看到遺產稅的計算方法：
詳細遺產稅介紹：只要一個動作，遺產稅省一半！如何節省遺產稅就讓律師告訴你！
我們可以知道，任何形式的資產都會算入遺產，增加房貸後，帳面上雖然增加了負債（房貸），但同時也拿到一筆現金，總資產並沒有變少。所以如果只是增加房貸，節稅效果仍然為零。因此，若想要透過貸款達成節省遺產稅效果，必須符合以下條件：
- 貸出資金有實際移轉：拿到這筆錢之後，要如何運用，就看自己。如果想要贈與給子女，減少遺產總額，這就要及早規劃，以免落入擬制遺產，就達不到節稅的目的。
- 貸出資金有穩健收益：如果能產生穩定現金流，長期下來，帳面資產增加，將來即使要繳稅，但傳承給子女的總資產會比原本沒有貸款時更多，就可以達到「實質節稅」的效果。
房地合一稅
至於繼承房產後，若是將來有打算要賣掉，就會遇到房地合一稅，此時「繼承時的房貸」會變得很關鍵。
關鍵在於「債務超過房地價值」時，超出的部分對繼承人來說屬於「額外負擔」，是未來出售時的可扣除項目，進而達到節稅的效果。但需要滿足以下五個條件：
- 被繼承人用不動產抵押貸款
- 繼承人承接該不動產與貸款
- 債務餘額大於房屋評定現值＋公告土地現值
- 債務由繼承人實際償還
- 有保存完整證明文件
所以就該不動產本身來說，如果有高額的債務，則繼承後出售的房地合一稅就會減少。而這種節稅方式，其實已經涉及稅務設計的範疇，操作細節很多，弄錯可能得不償失，強烈建議找專業顧問協助判斷與規劃！
想了解怎麼讓你的不動產貸得合理、節稅有效、還能兼顧傳承？歡迎聯繫睿豐家族辦公室，我們擅長整合法律、資產與稅務，幫你精算每一分財富。
富過三代必修課
詳細內容也可以收聽「富過三代必修課」：【EP.46 江湖傳說：增加房貸可以節稅，真的還假的？】
買房節稅用「贈與」
父母幫孩子出頭期款是愛，但實務上，如果父母直接把錢匯到履約保證帳戶，國稅局會認為這是「以自己資金無償為他人購置不動產」，為防止納稅義務人逃避贈與稅，依法視為贈與。
因為父母是為小孩買房子，所以國稅局會以房屋評定標準價格及公告土地現值總額為基礎，再按照父母出資的比例，核定贈與總額。但這樣會使購屋成本被低估，將來出售房產的獲利被高估，進而繳了高額的房地合一稅。因此我們可以利用金流以及稅務規劃來避免喔！
富過三代必修課
詳細內容也可以收聽「富過三代必修課」【EP.42 父母幫小孩付頭期款，只因為少一個步驟，賣房時要多繳稅？】
買房節稅用「重購退稅」
如果不小心多繳了房地合一稅，符合「重購退稅優惠」，也有機會把稅拿回來：
- 出售與購買在 2 年內完成移轉登記
- 出售與購買的房屋都須設戶籍並實際居住
- 兩間房都不得出租、供營業或執行業務使用
若新購屋的價值高於原屋，房地合一稅金額全額退還；若新購屋的價值低於原屋，則按比例退還。還要注意，為了避免投機、落實自住權益，新購屋於 5 年內若改作其他用途或轉售，將追繳原退稅額喔！
買房節稅搭配
說了這麼多，其實真正懂節稅的人，不只是看房地產本身，更會將房貸與資金活化配合壽險及信託，做到資產切割與免稅傳承。例如：
- 把房貸貸出來的資金投保壽險，指定子女為受益人，有機會達成免稅傳承。
- 將部分資金設立家族信託，避開未來繼承爭議，也可安排資產穩定收益。
這些高階買房節稅工具，風險高低不一、操作難度不同，但只要設計得當，就能有效降低未來遺產稅與資本利得稅負擔。
然而，錯一個帳戶、漏一份資料，可能就讓你的節稅策略全盤失效。與其等稅單上門，不如提早布局！睿豐家族辦公室協助你從法律、資產、稅務三面向整合分析，確保每一筆錢都花得有保障、傳得安心！現在就諮詢睿豐家族辦公室，委託成功更省 8000！
買房節稅就讓睿豐家族辦公室幫忙規劃！
- 買房節稅要成功，不能只靠房貸，要有資金移轉或投資策略。
- 父母幫小孩買房，記得正確的金流安排，才能降低未來稅務爭議。
- 適時運用重購退稅、保險、信託等工具，節稅效果才會長久。
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參考資料：
2024.06.06【江湖傳說：”增加房貸可以節稅”，真的還假的？】
2024.05.09【父母幫小孩付頭期款，只因為少一個步驟，賣房時要多繳稅？】